April 18, 2021

Pinjaman Komersial Untuk Properti Hotel Anda

Mendapatkan hipotek komersial untuk properti hotel sangat mirip dengan mendapatkan hipotek komersial untuk pemilik properti komersial yang ditempati dengan beberapa perbedaan halus. Kekuatan pendorong untuk sebagian besar pendapatan hotel adalah RevPar atau pendapatan per kamar yang tersedia. RevPar

paling sering dihitung dengan mengalikan tarif kamar harian rata-rata hotel (ADR) dengan tingkat hunian dan merupakan indikator utama kinerja. Rising RevPar merupakan indikasi bahwa okupansi meningkat; ADR meningkat, atau kombinasi keduanya.

Meskipun RevPar hanya mengevaluasi kekuatan pendapatan ruangan, ini biasanya merupakan indikator

memilih property komersial kinerja yang paling relevan. Meskipun banyak hotel dengan layanan penuh menghasilkan pendapatan melalui

cara lain seperti restoran, kasino, konferensi, spa, atau fasilitas lainnya, sebagian besar properti hotel merupakan properti dengan layanan terbatas atau properti tanpa tanda layanan terbatas. Hotel dengan

layanan terbatas hanyalah sebuah hotel tanpa restoran. Karena biaya operasi komponen restoran umumnya lebih tinggi daripada biaya operasional hotel, biasanya pendapatan operasional bersih (NOI) sebagai

persentase dari total penjualan lebih rendah untuk layanan penuh daripada hotel layanan terbatas. Karena alasan ini, mayoritas pemberi pinjaman komersial lebih suka membiayai hotel dengan layanan terbatas.

Properti yang Ditandai vs. Tidak Dibenderai:

Properti hotel berbendera hanyalah sebuah hotel milik waralaba nasional. Contoh properti berbendera adalah Holiday Inn atau Best Western. Bagi tamu, properti berbendera memberikan manfaat dari standar

seragam yang dijunjung oleh pemilik waralaba. Seorang tamu dapat tinggal di properti berbendera di pantai timur dan dapat mengharapkan bendera yang sama di pantai barat memiliki standar kebersihan dan fasilitas

yang sama. Pemilik properti mendapatkan keuntungan dari sistem reservasi dan pemasaran nasional. Untuk keuntungan ini, operator diharapkan membayar biaya waralaba yang biasanya berkisar antara 5% hingga 10%

dari pendapatan kamar. Karena kelebihan yang dimiliki properti berbendera, sebagian besar pemberi pinjaman komersial lebih suka membiayai mereka daripada properti tanpa tanda panji. Kadang-kadang bisa

sangat sulit untuk mendapatkan pinjaman komersial untuk properti tanpa tanda petak, terutama jika properti tersebut tidak berada di area yang dianggap sebagai kawasan resor tujuan. Area resor tujuan adalah area

seperti Miami, Pantai Myrtle, atau Orlando FL. Properti tanpa tanda petak di resor tujuan lebih mudah untuk mendapatkan pinjaman komersial daripada properti tanpa tanda petak di daerah lain di negara ini.

Koridor Eksterior vs. Koridor Interior:

Properti koridor luar adalah properti hotel di mana Anda benar-benar dapat melihat pintu ke kamar dari bagian luar properti. Ini kadang-kadang disebut sebagai motel, bukan hotel. Istilah motel sebenarnya berasal

dari istilah hotel motor dimana sebagian besar pelancong akan memarkir kendaraan mereka tepat di depan kamar mereka. Meskipun ada ketidaksepakatan antara apa yang mendefinisikan motel dan apa yang mendefinisikan hotel, biasanya ada sedikit perbedaan antara keduanya di luar persepsi pemberi pinjaman.

Sebagian besar properti koridor eksterior lebih tua dan selanjutnya tidak akan memiliki kualitas perabotan dan akan memiliki lebih banyak pemeliharaan yang ditangguhkan daripada properti koridor interior. Properti

koridor interior akan menjadi lebih hemat energi dan akan memiliki biaya utilitas yang lebih rendah sebagai persentase dari pendapatan kotor.

Pembiayaan Properti Hotel Anda:

Saat mencoba mendapatkan pinjaman komersial untuk properti hotel Anda, ada beberapa perbedaan yang dapat Anda perkirakan dibandingkan dengan pembiayaan properti komersial lainnya. Properti hotel dianggap

tujuan khusus di alam yang berarti secara umum biaya mahal untuk mengubahnya menjadi penggunaan alternatif. Gedung perkantoran atau ruang ritel dapat menampung berbagai jenis bisnis sedangkan properti

hotel hanya dapat menampung hotel. Karena itu, hipotek komersial untuk hotel akan dianggap lebih berisiko bagi pemberi pinjaman daripada hipotek komersial untuk jenis properti tujuan umum lainnya. Pemberi

pinjaman akan menengahi risiko ini dengan mengambil pendekatan yang lebih konservatif untuk menjamin properti hotel.

Loan to value (LTV) untuk properti hotel akan lebih rendah daripada jenis properti tujuan umum lainnya. Untuk layanan terbatas, properti berbendera 65% LTV adalah tipikal dan angka itu bisa turun

tergantung pada usia properti dan apakah koridor interior atau eksteriornya. LTV hanyalah rasio yang dihitung dengan membagi jumlah pinjaman dengan nilai properti. Rasio cakupan layanan utang (DSCR) untuk hotel

juga harus lebih tinggi daripada jenis properti bertujuan umum. DSCR adalah rasio yang menentukan kekuatan pendapatan properti atau bisnis dalam kaitannya dengan pembayaran hipotek yang

diusulkan. DSCR khas yang diperlukan untuk properti hotel oleh pemberi pinjaman komersial adalah 1,30 yang berarti bahwa untuk setiap $ 1,00 dalam biaya hipotek yang diusulkan harus ada $ 1,30 yang tersedia

untuk membayarnya. Untuk tipe properti tujuan umum lainnya DSCR lebih rendah. DSCR 1,20 umum untuk jenis properti tujuan umum dan dapat digunakan lebih rendah untuk properti yang tidak terlalu berisiko

Perumahan Cikarang seperti gedung apartemen.

Karena akuisisi properti hotel dengan program konvensional membutuhkan suntikan modal yang besar, banyak peminjam yang lebih memilih untuk membeli properti hotel dengan memanfaatkan program SBA

504. Program ini memungkinkan peminjam untuk menyetor sedikitnya 15% dan masih memperoleh tingkat bunga yang lebih baik daripada hipotek komersial tradisional untuk sebuah hotel.

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *